按揭房貸款全攻略你需要知道的一切

　　一、什么是按揭房貸款?

　　按揭房貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，按揭房貸款的實(shí)質(zhì)是把將所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以獲得銀行的貸款，從而支付購(gòu)房款。

　　二、按揭房貸款的條件

　　1、具有完全民事行為能力的自然人在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份;具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　2、已與公司簽訂了購(gòu)房合同，根據(jù)個(gè)人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，更低為 20%以上;

　　3、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購(gòu)住房變現(xiàn)能力等情況確定。

　　4、同意先辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，并承諾在所購(gòu)買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購(gòu)買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)。

　　三、按揭房貸款的資料

　　1、借款人的有效身份證、戶口簿;

　　2、婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書(shū)或離婚證(注明離異后未再婚);

　　3、已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證;

　　4、借款人的收入證明(連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)?;

　　5、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證;

　　6、擔(dān)保人(需要提供身份證、戶口本、結(jié)(未)婚證等)

　　四、按揭房貸款的流程

　　1、選擇房產(chǎn)購(gòu)房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容，購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

　　2、辦理按揭貸款申請(qǐng)購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。

　　3、簽訂購(gòu)房合同銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)，購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

　　4、簽訂樓宇按揭合同購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

　　5、辦理抵押登記、保險(xiǎn)購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)，對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記，在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，購(gòu)房者購(gòu)買保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值，在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。

　　6、開(kāi)立專門還款賬戶購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款，銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)，并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款。

　　五、按揭房貸款的還款方式

　　1、等額本金還款是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減。

　　2、等額本息還款在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。

　　六、按揭房貸款的注意事項(xiàng)

　　1、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的浦東公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請(qǐng)不到浦東公積金貸款。

　　2、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款按照浦東公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò) 6 個(gè)月的還款額。

　　3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐，工行的客戶可向工行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，工行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。

　　4、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。

　　5、貸款還清后不要忘記撤銷抵押當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)其他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。

　　6、不要遺失借款合同和借據(jù)申請(qǐng)房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá) 30 年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)。

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